Okiem zarządcy najmem – epidemia a rynek najmu mieszkań

Epidemia koronawirusa jest na dzień dzisiejszy odczuwalna przez niemal wszystkie branże, nie wyłączając rynku najmu nieruchomości mieszkaniowych. Tutaj sytuacja nie jest jednorodna – inaczej epidemię odczuwa rynek najmu krótkoterminowego, a inaczej długoterminowego, co jako zarządcy najmu obserwujemy na co dzień.

Najem turystyczny jako pierwszy został dotknięty epidemią, zanim ta jeszcze oficjalnie dotarła do Polski. Sam początek epidemii w Europie i znaczący wzrost zachorowań na COVID-19, głównie w krajach południowej Europy, spowodował odwoływanie rezerwacji klientów z tych krajów, co potwierdzają nasi najemcy podnajmujący na doby z takich miast jak Kraków czy Wrocław.

Wprowadzenie stanu epidemicznego w Polsce, a za chwilę zakazanie najmu krótkoterminowego spowodował, że rynek ten runął praktycznie z dnia na dzień. Nie było nie tylko obsługi bieżących rezerwacji, które i tak w większości zostały odwołane, ale co również istotne wobec niepewnej sytuacji nie dokonywano rezerwacji na  przyszłe miesiące. Tutaj należy wspomnieć, że zaczynając od kwietnia w najmie na doby panuje największy ruch, a mieszkania mają największe obłożenie. Osoby zajmujące się takim najmem – właściciele apartamentów, osoby indywidualne i firmy podnajmujące straciły dochód, często płynność, a ich przyszła działalność stanęła pod znakiem zapytania.  Z naszego doświadczenia wynika, że osoby te starały się wybrnąć z sytuacji  na dwa sposoby – albo starając się wynająć apartament na dłuższy termin, a w przypadku gdy mieszkanie było wynajmowane od właściciela były prośby o umorzenie, odroczenie lub obniżenie płatności za czynsz najmu i rachunki.

W konsekwencji wiele z apartamentów wynajmowanych na doby trafiło na rynek długoterminowy powodując istotne zwiększenie podaży w ścisłych centrach miast, a tym samym również obniżenie cen najmu. Z pewnością jest to sytuacja tymczasowa, bo wiele osób i firm zajmujących się najmem krótkoterminowym deklaruje, że wróci do najmu na doby jak tylko to będzie możliwe, nawet rozwiązując umowy najmu z obecnymi najemcami. Kluczowe jest kwestia tego, kiedy taki powrót będzie w pełni możliwy. Na razie mamy zgodę na najem dla turystów z pewnymi obostrzeniami sanitarnymi, ale sam popyt jest tu bardzo niepewny.

Rynek najmu długoterminowego nie został aż tak bardzo dotknięty przez epidemię jak najem dla turystów, ale mocno odczuwa jej skutki. Oprócz wspominanego wyżej wzrostu podaży i obniżki cen najmu w centrach miast,  nie da się nie zauważyć znaczącego spowolnienia w liczbie transakcji najmu na rynku, nawet pewnego przestoju i to we wszystkich lokalizacjach.  Z naszego doświadczenia wynika, że kto nie musiał nie szukał w ciągu dwóch ostatnich miesięcy mieszkania na wynajem, a najemcy , którzy mieli się wyprowadzać w marcu lub kwietniu częściej decydowali się na przedłużenie umowy niż wyprowadzkę.

Rzadko mieliśmy do czynienia z klasycznym wypowiadaniem umów najmu długoterminowego z powodu pandemii, przez co rozumiemy złożenie wypowiedzenia Z tych kilku przypadków były to osoby, które prowadziły w mieszkaniach działalność usługową, np. gabinet psychoterapii i utraciły dochody wobec braku klientów.

Widzieliśmy za to jak w ciągu ostatni dwóch miesięcy studenci zagraniczni i pracownicy z Ukrainy z dnia na dzień opuścili mieszkania i wrócili do swoich ojczystych krajów. Właściciele zostali z pustymi mieszkaniami i kaucją na otarcie łez (jeśli taką kaucją się zabezpieczyli). Windykacja takich osób jest czasochłonna, kosztowna i najczęściej nie przynosi efektów, więc tu liczmy tylko straty, które będą dotkliwe biorąc pod uwagę obecne możliwości wynajmu.

Pozostali najemcy długoterminowi dotknięci przez epidemię, czy to wskutek utraty pracy czy obniżenia wynagrodzenia, mający trudności w płaceniu czynszu najmu zwracają się z prośbą o obniżenie, umorzenie lub odroczenie płatności. Nie jest to znacząca liczba, ale trzeba mieć na uwadze, że epidemia się nie skończyła i jeszcze nie wróciliśmy do normalnego funkcjonowania, a gospodarka jeszcze długo będzie odczuwać skutki COVD-19.  Spodziewamy się więc wzrostu liczby osób mających trudności z płatnościami za wynajmowane mieszkanie. To oznacza również kłopoty dla właścicieli mieszkań, bo brak lub obniżony czynsz najmu przekłada się automatycznie na mniejszy dochód, a w przypadku mieszkań kupowanych na kredyt również problem ze spłatą raty.

Koronawirus spowodował trudną sytuację na rynku najmu mieszkań, zarówno na doby jak i długoterminowo. Niewątpliwie w gorszej sytuacji są osoby zajmujące się najmem na doby, bo tu skutki są dotkliwe – brak popytu jest kluczowy, a możliwości przejścia na inną formę najmu ograniczone przez rynek. Najem długoterminowy wydaje się być stabilniejszy – mamy mniejszy popyt, niższe ceny i większą podaż, ale też większość mieszkań jest wynajętych i generuje  dochód.

Rozsądnym jest założenie, że obecna sytuacja potrwa jeszcze trochę, bo obostrzenia epidemiczne są znoszone stopniowo (i nie wszystkie), do normalnego funkcjonowania wracamy, ale powoli i wszystko rozciąga się w czasie. Trudno na dzień dzisiejszy powiedzieć, czy poprawi się latem sytuacja dla najmu na doby, czy wrócą pracownicy z Ukrainy, czy będziemy mieć zapytania od studentów Erasmus szukających mieszkań na nowy semestr. Najwłaściwszą odpowiedzią  dziś na te pytania wydaje się być „to zależy”… od rozwoju epidemii, od decyzji rządu, od tego co w naszych głowach. Chyba wszyscy już teraz zdajemy sobie sprawę, że musimy się nauczyć żyć COVID-19, bo nie zostaniemy w domach do czasu wynalezienia szczepionki bądź lekarstwa.