Wszystkiego dobrego w Nowym Roku! Podsumowanie Q4 i co nas czeka w 2022?

Czwarty kwartał 2021 to czas wzmożonej aktywności na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce, zwłaszcza sprzedaży. Tradycyjnie już ostatnie miesiące roku to okres, kiedy dopina się ostatnie umowy i zamyka transakcje. W 2021r. ta dynamika była dodatkowo stymulowana przez rosnące stopy procentowe i zmiany w sposobie rozliczania przychodu z najmu.

Stopa referencyjna NBP wzrosła do 0,5% w październiku 2021, a następnie do 1,75% na koniec roku . W styczniu 2022 nastąpiła kolejna podwyżka do 2,25% i możemy się spodziewać, że ze względu na wysoką inflację ten trend się utrzyma. Kupujący na własne potrzeby mieszkaniowe chcieli jeszcze w Q4 zdążyć przed kolejnymi podwyżkami stóp procentowych, które wpływają na zdolność kredytową. Rosnące stopy procentowe to również wyższe raty kredytu dla tych, co kredyty hipoteczne w złotówkach już mają, w tym inwestorów.

Inwestorzy z kolei brali pod uwagę, że nieruchomości zakupione w 2021 będą jeszcze w przyszłym roku podlegać odpisom amortyzacyjnym. Zgodnie z nowymi przepisami podatkowymi takich odpisów nie będzie już dla nieruchomości nabytych po 2021r. Nie wiadomo też jeszcze, czy będzie można kontynuować odpisy amortyzacyjne na zasadzie praw słusznie nabytych.

Rynek najmu z kolei spokojny jeśli chodzi o sam wynajem, co jest również sezonowością charakterystyczną dla tego okresu, spokojny nie był. Czwarty kwartał  upłynął pod  znakiem nowych przepisów podatkowych i podwyżek za media.

Zmiana sposobu opodatkowania przychodów z najmu jest znacząca dla inwestorów indywidualnych. Od 2023r. nie będzie już możliwość rozliczania na skali podatkowej, a tym samym odliczania kosztów. Pozostanie tylko ryczałt liczony od przychodu z najmu (8,5% do 120 000 zł i 12% powyżej 120 000 zł). Dla tych, co rozliczają najem w ramach działalności gospodarczej pozostają koszty do odliczenia, ale  znika wspomniana wyżej możliwość dokonywania odpisów amortyzacyjnych, które istotnie wpływały  na należny podatek.

Dla inwestorów rok 2022 na pewno upłynie na pytaniu ryczałt czy przejście na działalność. Przy tych kalkulacjach trzeba pamiętać o rosnących kosztach prowadzenia działalności głównie ze względu na rosnące koszty ZUS, w tym składki zdrowotnej która nie dość że od nowego roku nie będzie odliczana od podatku, to dodatkowo będzie liczona w zależności od wysokości dochodu (9%)

Kolejną kwestią, która dotknie rynek najmu to podwyżki cen za gaz i prąd. Właściciele, którzy przerzucili te koszty na najemcę mogą spać spokojnie. Natomiast Ci, którzy mają te koszty wliczone w cenę najmu bądź najemca płaci stałą kwotę, jak to często ma miejsce w wynajem na pokoje,  będą zmuszeni skrupulatnie przeliczyć pobierane opłaty, żeby nie stracić na dochodowości inwestycji. Miejmy nadzieję, że zapowiadane przez rząd obniżki VAT-u na ceny gazu i ciepła (z 23% na 8 % od stycznia i na 0% od 1 lutego) oraz utrzymanie niższej stawki na prąd (5% do 31 lipca 2022),  w ramach tarczy antyinflacyjnej pomogą przetrwać ten trudny okres.

Wygląda na to, że w 2022 roku będziemy przede wszystkim dużo liczyć i przeliczać.  Rosnące ceny mediów, rat kredytów i ogromne zmiany podatkowe zmuszą nas do tego aby zweryfikować nasze budżety, prognozy cashflow i rentowność inwestycji. Na pewno będzie drożej.