10 tipov pre dlhodobo úspešný prenájom

Nehnuteľnosti sú považované za jednu z najbezpečnejších investícií. Ak viete ako na to. Preto pre Vás prinášame 10 tipov pre dlhodobo úspešný prenájom, ktorých je potrebné sa držať, ak chcete byť úspešný rentiér. Ak sa sťahujete do nového, a starý byt chcete prenajať, alebo ste zdedili nehnuteľnosť, či uvažujete nad kúpou bytu na prenájom, je tento článok určený práve pre Vás. Pozrime sa spoločne, na čo je potrebné sa pri prenájme sústrediť.

Určite si cieľ

Najdôležitejším rozhodnutím, ktoré musíte na začiatku urobiť, a ktoré bude určovať všetko ostatné, je stanoviť si, čo vlastne chcete so svojou nehnuteľnosťou dosiahnuť. Plánujete si privyrobiť? Alebo postupne vybudovať pasívny príjem, ktorý Vám umožní získať viac voľného času? Chcete si ponechať starý byt, napr. pre svoje deti, a ten je stále zaťažený hypotékou? Alebo sa kúpou nehnuteľnosti chcete zaistiť na dôchodok?

Pre každé z týchto rozhodnutí je vhodné zvoliť inú stratégiu. Napr. pri budovaní pasívneho príjmu je vhodné pozerať sa na to, aký veľký príjem si môžem zaistiť z daného objemu investovaných peňazí. Aj vďaka využitiu finančnej páky. Ak Vám ide o udržanie bytu, ktorý už je hypotékou zaťažený, budete sa rozhodovať, či minimalizujete mesačnú splátku, alebo budete chcieť úver čo najrýchlejšie splatiť. Keď chcete nehnuteľnosťou riešiť svoju dôchodkovú situáciu, je rozumné hľadať také príležitosti, ktoré veľa nestoja, no poskytujú najväčší potenciál dlhodobého rastu ceny hoci na úkor nižšieho nájmu, ktorý teraz prinášajú.

Cieľ teda predurčí Vaše ďalšie kroky a konečný výber bytu, alebo riešenia. Je potrebné myslieť na to, že nehnuteľnosti sú beh na dlhú trať a preto je dobré držať sa svojho cieľa dlhodobo. Ak to nie je nutné, nemeňte ho. Vaša nehnuteľnosť sa Vám bohato odmení. Občas sa stane, že Vás život prinúti prehodnotiť Vaše priority. No meniť ich bez vážnych dôvodov nie je múdre. V realitách totiž platí, že pokiaľ sa svojho cieľa nedržíte, väčšinou na tom prerobíte.

Vypracujte si stratégiu

Ak máte určený cieľ, musíte poznať cestu, ako sa k nemu chcete dostať. Na to Vám poslúži stratégia. Rôzne ciele budú vyžadovať rôzne postupy. Podobne ako v živote. Napríklad, inak sa budete stravovať a cvičiť, keď chcete schudnúť, a inak, keď budete chcieť nabrať svaly.

Okrem poznania Vášho cieľa, je základom pre určenie správnej stratégie poznanie Vašej štartovacej pozície. Aký je Váš súčasný kapitál? Aká je súčasná situácia na trhu nehnuteľností pri predaji, aká pri prenájme? Kde je umiestnená Vaša nehnuteľnosť? Je veľká, alebo malá? Bývate blízko, alebo ďaleko od Vašej cieľovej oblasti? Prenajať byt zariadený, alebo nezariadený? Krátkodobo, alebo dlhodobo? Aké budú Vaše predpokladané náklady a výnosy? Na všetky tieto otázky a na mnohé ďalšie, musíte nájsť dostatočne presnú odpoveď.

Ich hľadanie môže byť často náročné a ľudia častokrát podceňujú túto fázu. Veľmi často sa stáva, že si svoju nehnuteľnosť idealizujú a ich očakávania ohľadom predajnej ceny, alebo prenájmu, sú nereálne. Preto je vhodné sa v tejto fáze vždy poradiť s odborníkom, ktorý sa na Vašu nehnuteľnosť pozrie nestranne. Kontaktujte nás a my Vám radi poskytneme nezáväznú konzultáciu a oceníme Vašu nehnuteľnosť.

Určite si kritériá, na základe ktorých sa budete rozhodovať

Táto časť je dôležitá hlavne pre tých, ktorí sa rozhodujú pre kúpu investičnej nehnuteľnosti, alebo premýšľajú nad tým, kedy bude vhodný čas na jej predaj. Kritériá Vám pomôžu vylúčiť z rozhodovania emócie a zvoliť to správne riešenie. Ak kupujete nehnuteľnosť na prenájom, potom budete určite zvažovať pomer ročného prenájmu ku kúpnej cene, pomer nájmu k mesačnej splátke úveru a ročný výnos Vašich vlastných zdrojov apod. V prípade, že si chcete ponechať starý byt a zbaviť sa úveru čo najskôr, budú kritériom úrokové sadzby a doby fixácie v jednotlivých bankách pri refinancovaní.

Čo však, ak už nehnuteľnosť vlastníte? Potom sa môžete rozhodovať medzi dlhodobým a krátkodobým prenájmom, či byt zariadiť, alebo nie. Vhodné kritériá pre Vás môžu byť pomer celkových nákladov a výnosov za priemerný mesiac, časová náročnosť obsluhy bytu, ako aj pomer ceny prenájmu k hypotéke apod.

Počet kritérií môžete voliť ľubovoľne. Podľa druhu Vášho cieľa však odporúčame voliť maximálne 3 – 5 kritérií. Ak ich bude viac, môžu byť vzájomne protichodné a Vaše rozhodovanie budú komplikovať. Hlavne vo fáze realizácie investície (teda pri predaji nehnuteľnosti a vyberaní ziskov) je dobré presne vedieť, čo chcete robiť a čo najviac vylúčiť z rozhodovacieho procesu emócie a pocity.

Vyberte vhodné riešenie

Všetky možné varianty potom zhodnotíte na základe sady kritérií, ktoré ste si zvolili. Niektoré môžu byť pre Vás dôležitejšie, iné menej. Aj to môžete pri výbere zohľadniť. Až budete mať hodnotenie hotové, zoraďte varianty za sebou podľa výsledkov v každom kritériu. Potom vyberiete tú najlepšiu možnosť pre Vás.

Znie to možno ako banalita, no pri celom tomto procese je najdôležitejšie, že sa hlbšie zamyslíte nad všetkým, čo je s prenájmom nehnuteľnosti spojené. Vďaka tomu získate informácie, ktoré Vám pomôžu lepšie sa rozhodnúť. Znovu je však potrebné zdôrazniť, že pokiaľ nemáte s nehnuteľnosťami žiadne skúsenosti, je lepšie pýtať si radu od odborníkov.

Venujte sa pravidelnému hodnoteniu

Ako sa hovorí, život nezastavíš. Žijeme v dynamickom prostredí, ktoré sa stále mení. Niekedy pomaly, inokedy až extrémne rýchlo. Pri dlhodobých plánoch preto platí, že je potrebné ich plnenie pravidelne kontrolovať a vyhodnocovať. Váš súbor kritérií Vám v tom pomôže.

Zvolené ukazovatele pravidelne vyhodnocujte. Aspoň raz za 12 mesiacov, kedy sa budete rozhodovať o predĺžení nájomnej zmluvy (uzatváranie zmlúv na dlhšie obdobie neodporúčame). Môžete ale zvoliť aj kratší interval, napr. raz za štvrťrok, alebo polrok. Aj keď sa trh vyvíja dynamicky, vždy trvá aspoň 3 mesiace, než sa zmeny premietnu aj do správania jednotlivých účastníkov. Preto pokiaľ nie ste realitný maklér, alebo profesionál, 3 mesačný interval bude úplne postačujúci. Navyše, musíte dodržiavať Vaše zákonom a zmluvou definované povinnosti, takže väčšina Vašich rozhodnutí sa aj tak dostane do praxe najskôr s 3 mesačným oneskorením, alebo pri predĺžení zmluvy.

Ak budete postupovať svedomito, po určitom čase získate cenné dáta, ktoré budú ukazovať vývoj Vašej investície v čase. Tie Vám veľa napovedia aj o tom, ako sa vyvíja celý trh. Budete tak vedieť, o koľko viac si môžete vypýtať za nájom pri predĺžení zmlúv, či si nehnuteľnosť ešte ponechať, alebo či nastal ten správny čas pre predaj.

Výber nájomníka – dôveruj, ale preveruj!

Keď ste úspešne prešli počiatočnými fázami nastavenia cieľov, stratégie a vybrali ste tú správnu nehnuteľnosť, čaká Vás ďalší kľúčový krok. Tým je výber nájomníka, ktorý Vám zaistí vytúženú rentu. Tento proces je veľmi dôležitý a vyžaduje si veľkú pozornosť, pretože nesprávne rozhodnutie Vám môže spôsobiť obrovské problémy.

Proces výberu začína nafotením bytu. Inzerovať byt bez fotiek je v dnešnej dobe zriedkavé a spravidla odsúdené na neúspech. Dnes však už aj mobilné telefóny dokážu urobiť pekné fotky, ktoré vyvolajú záujem. Nie je preto nutné hneď volať profesionálneho fotografa. Do popredia sa začína dostávať aj video a čoraz viac realitných kancelárií ho využíva. Rovnako dôležitý je aj slovný popis, kde by nemali chýbať Vaše prípadné požiadavky na nájomníkov (napr. bez detí, zvierat apod.), ako aj čo všetko je v cene nájmu obsiahnuté (internet, TV, služby) a aký je depozit.

Na prehliadke budete mať prvú možnosť vidieť svojich budúcich nájomcov a môžete si o nich urobiť prvú predstavu. Je úplne prirodzené, že budete najprv vyberať podľa Vašich sympatií. Od každého záujemcu, ktorý o byt prejaví vážny záujem, si vyžiadajte ďalšie informácie. Aspoň meno, priezvisko, dátum narodenia a trvalý pobyt. Tieto údaje použite na preverenie v registroch exekúcií a či nemajú dlhy napr. v zdravotnej poisťovni. Tiež sa pýtajte na ich zamestnanie, alebo zdroj príjmu. V prípade, že máte pochybnosti o ich schopnosti platiť nájom, vyžiadajte si informáciu o výške príjmu, prípadne výpis z bankového účtu. Ak to záujemcom vhodne vysvetlíte, radi Vám informácie poskytnú. Dobrá prax hovorí, že náklady na bývanie (teda čistý nájom, resp. splátka hypotéky) by nikdy nemali prekročiť 1/3 celkového príjmu. Ideálne by sa mali vojsť pod ¼. Druhú hodnotu odporúčame zohľadniť hlavne pri rodine s deťmi.

Budujte si dlhodobé vzťahy

Ak Vám aj po preverení záujemca vyhovuje, môžete pristúpiť k podpisu nájomnej zmluvy. Pri dojednávaní podmienok je dobré byť otvorený. Hlavne v prípade, ak k Vám bol otvorený aj záujemca a dal Vám všetky požadované údaje, aj keď mohli byť citlivé. Práve v tomto okamihu si budujete vzájomný vzťah, ktorý môže ovplyvniť to, či sa u Vás nájomník zdrží rok, alebo aj 5 rokov.

Vždy si vypočujte požiadavky záujemcu a reagujte na ne. Aj keď bude Váš postoj zamietavý, vysvetlite, prečo je to tak. V 99% prípadov to záujemca príjme. Ak je pre Vás možné urobiť kompromis, urobte ho a podmienky napíšte do zmluvy. Nájomník to určite ocení a v budúcnosti zohľadní, že ho beriete ako rovnocenného partnera. V neposlednom rade, ak si všetky podmienky na začiatku vyjasníte, riešenie možných problémov tým môžete značne urýchliť. A mnohým dokonca úplne predísť.

Problémy riešte okamžite

V priebehu nájmu sa môže vyskytnúť množstvo problémov, ktoré budete musieť riešiť. Dajú sa rozdeliť do dvoch skupín. Prvou sú poruchy a potrebné opravy, ktoré Vám budú nájomníci oznamovať, a ktoré budete musieť riešiť. Prípadne budete nájomníkom oznamovať potreby sprístupnenia bytu pre odpočty energií, alebo obmedzenia kvôli opravám v dome.

Druhou sú problémy s platením nájmu, ktoré sú vážnejšie, ale našťastie menej časté. Ak si teda nájomníkov poriadne preveríte. Nech už sa jedná o čokoľvek, reagujte vždy čo najrýchlejšie. V prvom prípade bude nájomník vidieť, že sa na Vás môže spoľahnúť a vybudujete si vzájomnú dôveru. V prípade neplatenia nájomníci často prežívajú pocity hanby a majú tendenciu čakať, čo sa bude diať. Ak budete aj Vy vyčkávať, môže byť obrovský problém dostať sa k svojim peniazom, ale aj k svojmu bytu.

Preto okamžite kontaktujte nájomníka! Do problémov sa môže dostať každý a preto nie je v nikoho záujme, ani vo Vašom, ho hneď z bytu vyhadzovať. Zistite, kde nastal problém a ako dlho môže trvať. Podľa toho sa môžete dohodnúť na splátkovom kalendári, alebo prípadnom znížení nájmu. Nechajte nájomníka navrhnúť, čo ešte zvládne pokryť a čo už nie. Ak niečo nájomník sám od seba sľúbi, snaží sa svoje slovo dodržať, hlavne ak už máte vybudovaný vzťah. Každopádne, v prípade meškania s platbou vždy trvajte aspoň na úhrade jej časti. To Vám dá priestor na nájdenie riešenia minimalizuje prípadné straty, ktoré potom pokryjete z depozitu.

Vždy však trvajte na dodržaní toho, na čom ste sa dohodli. Pokiaľ nájomník nesplní to, čo Vám sľúbil, a nedá Vám vopred vedieť, je lepšie Váš vzťah ukončiť a nájsť do bytu niekoho nového. Buďte nekompromisní. Problémoví nájomníci často používajú citové vydieranie. Nedajte sa zmiasť. Podnikáte a ak uhnete, sami sa dostanete do problémov. Postupujte podľa zmluvy a ušetrite si zbytočné starosti. Ak sa na to necítite, kontaktujte nás a my Vám radi pomôžeme.

Plaťte dane!

Ak si chcete užívať výhody, ktoré Vám poskytujú naše zákony, je dôležité platiť dane. Na Slovensku môže byť prenájom upravený buďto Občianskym zákonníkom, alebo Zákonom o krátkodobom prenájme. Ten druhý dáva majiteľom širšie právomoci pri neplatení a silnejšie postavenie voči nájomníkovi. Podmienkou ich uplatnenia je však riadna registrácia k dani z príjmu z prenájmu a jej riadne platenie.

Ak ste zamestnanec, alebo živnostník a nájom vyberáte na súkromný účet, potom treba úprimne povedať, že Daňový úrad nemá veľa možností, ako odhaliť, že prenajímate nehnuteľnosť, pokiaľ sa k tomu sami neprihlásite. Prípadne ak Vás nenahlási Váš nájomník, alebo Vás niekto neudá. Preto si mnohí povedia, že to risknú a budú vyberať nájom bez platenia daní a ušetria takmer 20%. Keď však príde problém, čakajú Vás opletačky nielen s nájomníkom, ale aj so štátom.

Vo chvíli, keď sa dostanete s nájomníkom do sporu, bude sa skúmať, či dane platíte. Pokiaľ nie, budú sa vo Vašom prípade uplatňovať menej výhodné pravidlá a nájomník bude mať voči Vám silné postavenie. Preto prvá otázka právnika pri sporoch o bývanie mieri práve týmto smerom. Váš manévrovací priestor sa potom značne obmedzí a neplatiča môžete mať v byte ešte niekoľko mesiacov bez platenia. Navyše sa o Vás dozvie daňový úrad a Vy budete musieť doplatiť spätne daň za posledných 5 rokov + penále.

Vyskúšajte Property management

Znie to pre Vás zložito? Nemáte potrebné skúsenosti? Alebo je pre Vás čas natoľko vzácny, že nemáte čas sa naplno venovať Vašej nehnuteľnosti? Potom je Property management služba práve pre Vás. Jedná sa o komplexný management Vašej nehnuteľnosti, ktorý Vám dokáže ušetriť množstvo času a peňazí. V rámci Property managementu Vás zbaví všetkých starostí, Váš osobný manager sa postará o nepretržitý nájom Vašej nehnuteľnosti, kompletnú administratívu od zmlúv až po vyúčtovanie, všetku potrebnú komunikáciu a archiváciu všetkých dokumentov, spolu s bezpečným uložením kľúčov.

Zároveň získate prístup do nášho jedinečného online systému, prostredníctvom ktorého získate všetky potrebné informácie a kópie všetkých dokumentov. Všetko máte k dispozícii 24 hodín denne, 7 dní v týždni.

S nami sa môžete stať skutočným rentiérom/rentiérkou a užívať si svoj voľný čas bez starostí. Vyskúšajte si teraz Property management na 3 mesiace zdarma a následne sa sami rozhodnete, či s nami chcete pokračovať. Kontaktujte nás a my Vám poskytneme všetky potrebné informácie, ako aj odpovede na Vaše dotazy.