Property management, alebo realitka?

Služba správy prenájmu nehnuteľnosti, resp. Property management, je na Slovensku ešte stále málo rozšírená. V tomto článku si priblížime, čoho všetkého sa Property management týka a ako sa lýši od bežnej služby realitnej kancelárie.

Aká je bežná prax?

Mnoho ľudí pri prenájme využíva služby realitných kancelárií. Tie majú potrebné znalosti aby nehnuteľnosť patrične pripravili, nafotili, odinzerovali a našli profilovo vyhovujúceho nájomcu. Určite je to rozumný spôsob, ako postupovať a nespáliť sa pri výbere nájomcu a nastavovaní zmluvných vzťahov. Taktiež realitní makléri bežne robia protokolárne odovzdanie priestoru, čo je pre neskoršie fázy vzťahu veľmi dôležité. Proces hľadania nájomcu môže byť priam hotová veda. Oplatí sa pristúpiť k nemu profesionálne, pretože od neho závisí budúci výnos Vašej nehnuteľnosti.

Nájdením vhodného nájomníka sa však služba realitnej kancelárie spravidla končí. Tie seriózne síce často ponúkajú nejakú formu garancie trvania nájomného vzťahu, ktorý sprostredkovali, no viac sa o nehnuteľnosť nestarajú. Z hľadiska realitnej kancelárie je to pochopiteľné. Žijú z provízií, ktoré získavajú zo sprostredkovania realitných obchodov – predajov a prenájmov. Konkurencia je veľká, získavanie klientov je časovo náročné a čas sú peniaze. Nezostáva ho teda dostatok na to, aby mohli majiteľom nehnuteľností poskytnúť popredajný servis. Čo však potom, ako prenajmete nehnuteľnosť?

Na čo je potrebné myslieť po prenajatí?

Samotným prenájmom sa len začína celý kolotoč činností, na ktoré musí majiteľ myslieť. Základnú úpravu vzťahov z nájomnej zmluvy upravuje zákon, ktorým sa zmluva riadi. Môže to byť buď Občiansky zákonník, alebo Zákon o krátkodobom prenájme bytu. V Zmluve si však niektoré ustanovenia si môžu zmluvné strany prispôsobiť. Iné sú však zákonom striktne vymedzené. Problematike legislatívy sa budeme širšie venovať v ďalších článkoch. Dôležité je si však zapamätať, že Zmluva o prenájme a zákon, ktorým sa riadi, určujú základný rámec povinností majiteľa. Ich nedodržanie môže znamenať, že prídete o dobrého nájmcu, v horšom prípade Vás môže čakať súd a bude Vás to stáť nemalé peniaze.

To je však iba jedna strana mince. Ako majiteľ bytu máte povinnosti nielen voči nájomcovi, ale aj voči ďalším subjektom – Spoločestvu vlastníkov bytov, správcovi objektu, dodávateľom, štátu, obci, často i voči banke, atd. Preto je potrebné byť vysoko organizovaný. Stačí pozabudnúť napr. na mesačnú zálohu za elektrinu a až Vám odpoja elektromer, môže z toho byť nepríjemný problém… Na čo všetko si teda treba dať pozor? V zásade môžeme činnosti spojené s prenájmom rozdeliť na 3 okruhy:

Administratíva

• komunikácia s nájomníkom
• komunikácia s dodávateľmi a ostanými partnermi
• archivovanie dokumentov
• príprava zmluvných dodatkov
• plnenie práv a povinností vyplývajúcich z členstva v Spoločenstve vlastníkov bytov
• Sledovanie legislatívnych zmien a predpisov

Operatívne a technické činnosti

• pravidelné kontroly bytu – takto získate najlepšiu predstavu o tom, ako k Vášmu majetku nájomca pristupuje a či chcete v nájme pokračovať
• zaistenie opráv a údržby
• pravidelné revízie (napr. spalinové cesty, plynové kotle, apod.)
• informovanie o odstávkach, alebo obmedzeniach dodávok, prípadne obmedzeniach v spoločných priestoroch
• prevzatie nehnuteľnosti po skončení prenájmu

Finančné činnosti

• kontrola platenia nájmu
• plánovanie peňažného toku – je potrené zosúladiť prichádzajúce a odchádzajúce platby, inak budete na prevádzku nehnuteľnosti doplácať
• zaistenie včasných platieb dodávateľom, prípadne banke
• vytvorenie finančnej rezervy pre nečakané situácie – opravy, výmeny spotrebičov, údržbu, alebo pre prípad neplatenia nájmu
• plnenie daňových povinností
• vypracovanie ročného vyúčtovania

Rozdiel medzi Property managementom a službou od realitnej kancelárie?

Ako bolo napísané na začiatku tohto článku, realitné kancelárie dokážu profesionálne zvládnuť proces prenajatia nehnuteľnosti. Poskytnutím garancie na trvanie nájomnej zmluvy však ich starostlivosť spravidla končí a klient si potom musí poradiť sám. Naproti tomu firmy poskytujúce Propety management, resp. správu prenájmu nehnuteľnosti, zaisťujú nielen profesionálny prenájom, ale aj všetky vyššie spomenuté činnosti. Odbremenia teda majiteľa od všetkých starostí spojených s prenájmom a minimalizujú riziko vzniku problémov vo všetkých fázach trvania nájomnej zmluvy.

Výsledkom by mala byť hladká prevádzka Vášho bytu, domu, alebo nebytového priestoru. Správcovia objektov majú potrebné skúsenosti a vybudovanú sieť partnerov (opravárov, inštalatérov, právnikov apod.), takže v prípade potreby sú schopní riešiť problémy okamžite. Realitné kancelárie takéto kontakty nebudujú a tak si ich majiteľ musí častokrát prácne hľadať sám. Tak ako v každom inom zamestnaní, aj tu platí, že ak sa niečomu venujete profesionálne a dlhodobo, ste v tom lepší a efektívnejší ako začiatočníci, alebo ľudia, ktorí sa Vášmu odboru venujú len občas.

Vaša nehnuteľnosť. Postarané. Bodka.

A práve profesionálny Property management je to, čo Vám prinášame. Máme 13 rokov skúseností z pôsobenia v strednej Európe a Vy sa teraz môžete pridať k stovkám našich spokojných klientov. Nemáte čas na svoju nehnuteľnosť, pretože sa musíte venovať svojmu podnikaniu, alebo práci? Ste v zahraničí, alebo je pre Vás zložité cestovať za Vašou nehnuteľnosťou? Chcete profesionálnu starostlivosť o Vašu nehnuteľnosť? Kontaktujte nás a dohodnite si konzultáciu. Úplne zdarma a nezáväzne.

Zároveň tým získate možnosť vyskúšať si naše služby na prvé 3 mesiace zdarma. Potom sa môžete sami rozhodnúť, či budete ďalej pokračovať. Súčasťou balíka je prístup do nášho unikátneho online systému, vďaka ktorému budete mať vždy všetko pod kontrolou. 24 hodín denne, 7 dní v týždni, kdekoľvek na svete.

Tešíme sa na Vás.

 

SIM Property